毕竟买房是大事，也是高额资产投入，先跟说下目前市场的现状和整体情况（仅从投资上分析）
1.大局面：金融市场整体遇冷，银行利率未来大几率上调，房产交易受限，避险资金会部分涌入地产，导致地产市场两极分化
2.供应侧：土地供应量变相激增，保障房增量变大，针对低端小面积未来冲击很大，打压预期。而且二手市场部分房源超过20年“保价期“（银行抵押值为零），一些地区二手房价格还会进一步下降，地区贬值明年起将会凸显。
3.需求端：中国主流富人群体60后步入老龄化，主流产业群体80后多为独生子女，现在面临二孩增多，对房源【大户型】【多功能】【养老，公园，物业】的需求增多，甚至是未来主流地产刚需，相反对于【交通】【商业】等需求减弱，【学校】一直是所有需求端最特殊的，不受任何形势影响，但是自身变化较多，会直接影响二手房价。
4.客群流：毕竟购房后房子就是二手房，居住客群会直接影响房屋价值（人均消费能力的强弱影响周边商业学校产业等配套），从阶层划分角度，人口聚集区以后未必是价值最高的。包括现在某些”高端规划“区。
5.人群分析：主要考虑是五年后转手，其实就是分析未来什么市场接受什么房子，未来什么人群会有钱（在现在形势下），他们愿意考虑什么房子。以上4项分析归于本质也是第五项：人群取向。
这里展开：
1.地产是现金保值最后的资产，在目前经济形势下，以避险为主流。
2.避险人群主要是现在高净值，高收入群体，资产食利阶层，不是高薪打工者（特别注意）
3.更多在强调使用的多功能性，而不是单纯的【大房子】，这里的功能性在于【可否满足三代同堂】【物业管理长期优秀】【学校资源】【公园地产】
4.传统地区比新建板块更有优势（考虑60后的选择，及新区有楼无人风险）
5.豪宅的密集程度，越密越好（豪宅区一定要形成规模效应，独立孤品品质再好都是不行的）
6.补充：以后主流的二手市场是120平以上，最少四居起，起码满足初步改善。
7.关于地铁，交通等配套：传统的分析层面，但是现在市场上基本上已经透支了这种大基建的福利三年以上。
细节分析：
1.高投资属性的房子基本在高端人群小圈中流转，最近这几年是避险资金的投入。
2.但是地产和经济循环一样，都是有周期的。取决于经济走向和金融政策。
3.如果投资地产，有两个层面：保值，增值。这个两个取决于金融政策，但是让什么房子有价值，取决于什么人用。
4.经济不好的时段，富人把钱投入地产保值避险，因为北京限购政策，这个时段里无疑是大户型，高端，总价高的房子受青睐。梧桐树上引凤巢，高端客群的居住直接影响房价地区价值。
5.经济转好：（特征就是钱的流动性多了），富人阶层无疑是第一波享受这种福利的人群，变现和转手以及所谓逆操作保值的动作，会直接抬高房价。北京历年房价猛增的节点，如果细分析，都是从好地段的豪宅起步。
对于咱们：
1.在这个时间段买房，需要前瞻性，而且要挑选受政策影响的【大】开发商。
2.【大】开发商，基本是上市公司，不在乎每一处房子的实际利润，反而在乎业绩，避免因为受政策影响导致应收账款减少，努力保护股价是第一目标，在这个因素下，部分开发商低价倾销高价值大面积楼盘。如果咱们购买，等周期一过，地价凸显。
3.看之前跟说的几大要素：【学校】【物业】【公园】，多功能需求够满足的，主要是别墅。
4.补充：如果投资，最好是毛坯。*成本高，未来贬值性也高（5年后的装修装饰审美肯定会变，看现在的5年前的二手房就明白），毛坯成本低，投资性更强。
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