将商业贷款改为公积金贷款实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为此时借款人与商业银行的债权债务关系转变为借款人与公积金中心的债权债务关系因此借款人由向商业银行偿还贷款变为向公积金中心偿还贷款商业贷款与公积金贷款其实是两种本质完全不同的贷款二者之间在贷款的资金主体对象利率审核担保等多方面存在差异图一图二因此贷款一旦发放债权的转让就存在诸多问题比如贷款担保方式借款人办理商业贷款时采用的担保方式为抵押加开发商阶段性连带责任保证担保而公积金贷款的担保方式一般是采用连带责任保证担保两种贷款担保方式的不同使商业贷款与公积金贷款无法衔接对于已设定抵押登记的贷款抵押权人的变更还要看房地产主管部门能否进行操作另外商业贷款的额度一般较高而公积金贷款额度是有上限规定的即使债权转让存在可操作性由于受到公积金贷款额度上限的影响商业贷款也未见得能全部转为公积金贷款
一商业贷款转公积金贷款的条件
借款人在公积金贷款申请地工作申请贷款时公积金处于正常缴存状态
申请人或共同申请人所在单位按规定为借款人缴存住房公积金满个月含个月以上
申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力
申请人同意提供中心认可的贷款保证方式
申请人及共同申请人含配偶除申请转公积金的贷款外没有尚未还清的贷款或其他债务
商业贷款转公积金贷款涉及的《房屋所有权证》或《房屋预告登记证明》已办出并能办理抵押登记手续
商业贷款正常还款年含年以上且无逾期还款记录
组合贷款不能申请商业贷款转公积金贷款
商业贷款转公积金贷款只能申请纯公积金贷款
二贷款额度
申请人一方缴存住房公积金贷款的最高限额为xx万元双方缴存住房公积金贷款的最高限额为xx万元且贷款总额不得超过原商业贷款的剩余本金(xx表示贷款地区对贷款限额的规定)
三贷款期限和比例
房屋竣工使用年限为五年内的贷款比例不高于转公积金贷款住房核准价的%房屋竣工使用年限为五年以上二十五年以内贷款比例不高于核准价的%房屋竣工使用年限在五年以上二十五年以内最长贷款期限为二十五年减房屋竣工使用年限 房屋竣工使用年限超过二十五年不含二十五年的住房不再受理转公积金贷款
贷款的最低期限为年最高期限为年且男性不得超过周岁女性不得超过周岁
具体额度计算公式为以贷款地区的规定为准申请人及共同申请人月缴公积金的工资基数××个月×贷款年限
四所欠商业贷款清偿的处理方式
在办理商业贷款转公积金贷款的过程中关键的问题是如何清偿之间商业银行所欠的贷款金额对于这个问题通常情况下处理的方式有两种申请人自筹资金清偿贷款通过垫资公司或担保公司实现所欠金额的清偿
申请人及共同申请人身份证原件及复印件
户口簿原件及复印件
婚姻证明原件及复印件 (单身的需提供由户口所在地民政部门开具婚姻信息证明原件有效期个月)
《房屋所有权证》原件及复印件契税证原件及复印件
原商业借款合同原件及复印件
还清商业贷款证明原件及复印件原件加盖银行业务专用章
商业贷款购买的房源为二手房的须提供原房屋评估报告原件
商业贷款购买的房源为商品房的须提供商品房买卖合同原件或经查档后的复印件
房产有土地证的需提供国有土地证原件及复印件如土地证未下发持土地局出具的土地证办理收据原件及复印件 七还款方式 一般情况下还款方式为等额本金和等额本息两种
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