先办后办的问题，只要办理部门认可就没有关系。
如果国有土地使用证是能够办的（否则是不能开工的），现在因故缓办，而先行办理“商品房销售许可证”是可以的。
不可以，土地使用证是办理预售许可证的前提之一。这个问题很简单的，你连土地使用证都没办下来，就证明你的土地使用权还没有得到，怎么可以卖房呢？
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
商品房预售应当符合以下条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
所以没有土地使用权证，不可能办来商品房预售许可证。
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